POURSUITE DE LA REPRISE, MAIS À UN RYTHME PLUS MODÉRÉ

Les prix de l’immobilier vaudois poursuivent leur hausse. Le rythme est resté soutenu en 2021, avec une progression de 9,8% pour les maisons individuelles et de 6,1% pour les appartements en PPE. Si la demande reste au rendez-vous, la dynamique devrait notamment être tempérée par la remontée des taux d’intérêt depuis le début de l’année.

L’année 2022 avait pourtant bien débuté: le reflux de la pandémie de COVID-19, la levée des mesures de protection et les perspectives de poursuite de la reprise sur sa lancée de 2021 faisaient oublier le retour de l’inflation, le début de remontée des taux d’intérêt et le léger tassement de la conjoncture mondiale. Mais le ciel s’est assombri en février avec l’éclatement de la guerre en Ukraine. Et, en avril, le Fonds monétaire international a abaissé ses prévisions de croissance mondiale à 3,6% pour cette année, alors qu’il tablait sur une hausse de 4,4% en janvier. Le ralentissement attendu est plus marqué dans la zone euro qu’aux États-Unis.

La Suisse et le canton n’échappent pas à ce contexte et les prévisions ont été révisées à la baisse, mais dans une proportion moindre que les prévisions internationales. Le Secrétariat d’État à l’économie a abaissé de 3,0% à 2,8% ses perspectives de croissance cette année en Suisse, tandis que celles du CREA pour le canton sont passées de 3,6% à 3,2%. Le scénario est ainsi celui d’une poursuite de la reprise, mais à un rythme plus lent que ce qui était attendu auparavant. Avec un bémol: le degré d’incertitude est très élevé et de nouvelles révisions des prévisions sont possibles.

Une certitude, toutefois: l’inflation est de retour et les taux d’intérêt remontent. Avec un renchérissement de 2,9% en mai, la Suisse est moins concernée que d’autres pays, grâce notamment à la force du franc. Le rendement des obligations à 10 ans de la Confédération est remonté de -0,1% à fin 2021 à 1,4% à la mi-juin. Par conséquent, les taux hypothécaires pour les nouvelles affaires ont également augmenté.

OFFRE INADAPTÉE

Cette évolution survient alors que les prix de l’immobilier s’inscrivent à un niveau historiquement élevé dans le canton. En 2021, les maisons familiales individuelles ont augmenté de 9,8% et les appartements en propriété par étages (PPE) de 6,1%. L’augmentation des prix des villas est particulièrement soutenue depuis 2020 et le début de la crise du COVID-19. En revanche, pour ces dernières comme pour les PPE, les progressions étaient en retrait par rapport aux hausses record de certaines années entre 2005 et 2015.

Les taux bas, les obstacles au voyage et le développement du télétravail ont contribué à renforcer la demande pour l’immobilier en propriété. Les maisons individuelles sont ainsi très recherchées, notamment dans les zones périurbaines. La démographie est également un facteur de soutien, avec une hausse de la population de 1,1% en 2021, selon Statistique Vaud. Quant au taux de vacance, il s’est stabilisé en juin 2021 à 1,3% dans le canton de Vaud. La situation varie fortement selon la localisation et le type de biens.

Face à cela, la production est en décalage par rapport à la demande. Les maisons individuelles représentent moins d’un dixième de l’offre de nouveaux logements et les PPE environ 30%. Quelque six nouveaux logements sur dix sont des objets destinés à la location. L’offre sur le marché locatif est importante et le taux de vacance sur ce segment a augmenté de 1,6% en 2020 à 1,7% en 2021. Avec pour effet une poursuite du recul des loyers offerts sur le marché. Ceux-ci ont diminué de 2,0% en 2021 et, depuis leur pic en 2014, leur baisse est de 21,0%.

INFLATION: ÉGALEMENT LES MATÉRIAUX DE CONSTRUCTION

La hausse des prix concerne également les matériaux de construction. Entre un dossier consacré à ce sujet dans l’édition précédente de BCV Immobilier en novembre 2021 et avril dernier, ils ont encore renchéri de 9,1%, selon l’indice global de l’Office fédéral de la statistique. Depuis le début de 2021, l’augmentation est de 19,6%. Pour certains matériaux, tels que l’acier, le bitume ou le bois, la progression est sensiblement plus importante.

À cela s’ajoutent dans certains cas des difficultés d’approvisionnement et des retards de livraison, liés à la perturbation des chaînes logistiques observée depuis deux ans.

En dépit des vents contraires et d’un degré d’incertitude élevé, les perspectives restent favorables à court terme sur le marché immobilier. Bien que ralentie, la conjoncture demeure solide et la reprise se poursuit sur fond de chômage bas. Malgré leur hausse récente, les taux hypothécaires sont toujours relativement peu élevés en comparaison historique. La démographie reste dynamique, avec une hausse de la population vaudoise de 1,2% en rythme annuel au premier trimestre. Si la construction d’objets en propriété individuelle progresse légèrement, la production globale fléchit dans le canton, d’un peu plus de 5000 nouveaux logements à un peu plus de 4000 en raison de la baisse des investissements dans le segment locatif.

La hausse des prix de l’immobilier en propriété individuelle pourrait se poursuivre, mais à un rythme qui ralentirait progressivement. Dans l’immobilier de rendement, la hausse des rendements obligataires pourrait tempérer la demande des investisseurs. Enfin, les surfaces commerciales restent soumises aux conséquences socio-économiques de la crise sanitaire, comme le développement du télétravail et du commerce en ligne.

PREMIÈRE REMONTÉE DES TAUX DEPUIS 2013

Il y a une année, l’inflation commençait à frémir, notamment aux États-Unis. La crainte de certains économistes était que le cocktail à base de reprise conjoncturelle, de freins dans les chaînes logistiques et de liquidités injectées dans l’économie par les banques centrales se traduise par une flambée des prix. Les banques centrales se voulaient rassurantes et parlaient d’un phénomène temporaire. Ça, c’était il y a un an...

Depuis, les tensions inflationnistes ont été renforcées par la forte reprise économique et les perturbations des chaînes logistiques. Au fil des mois, des matières premières, divers produits semi-finis ou finis ainsi que l’énergie ont renchéri. Ces tensions sont exacerbées depuis fin février par la guerre en Ukraine. En rythme annuel, la hausse des prix s’est inscrite à 8,6% en mai aux États-Unis et à 8,1% dans la zone euro. De tels niveaux n'avaient plus été observés depuis les années 1980.

LA SUISSE PROTÉGÉE PAR LE FRANC

En Suisse, le phénomène a été tempéré par l’appréciation du franc et le renchérissement a été de 2,9% en mai. Cela dit, cette hausse survient après plus d’une décennie d’évolution atone des prix. Entre décembre et juin, la Banque nationale suisse (BNS) a nettement relevé sa prévision d’inflation pour 2022, de 1,0% à 2,8%.

Conséquence de cette situation: les taux d’intérêt à long terme ont augmenté. Ainsi, le rendement des obligations à 10 ans de la Confédération est passé de -0,1% à fin 2021 à 1,4% à la mi-juin. Cette hausse est en retrait par rapport à celles des emprunts allemands et des bons du Trésor américain.

RETOUR AU NIVEAU DE 2011

Les taux hypothécaires fixes à long terme ont suivi le mouvement. Selon une estimation basée sur des données de la BNS, le taux moyen des hypothèques à taux fixe à 5 ans est passé de 1,1% à fin 2021 à environ 2,7% à la mi-juin. Les taux à 10 ans ont pour leur part été portés de 1,2% à quelque 3,2%. Bien que de tels niveaux n’aient plus été vus depuis 2011, les taux hypothécaires restent relativement peu élevés en comparaison historique.

En ce qui concerne les taux courts, au jour le jour ou à quelques mois, les banques centrales commencent à agir. Outre-Atlantique, la Fed a relevé cette année en trois étapes son taux directeur de 1,5%, à 1,50%-1,75%, et signalé d’autres hausses à venir. Du côté de la Banque centrale européenne, une première hausse est attendue pour l’été. En ce qui concerne la BNS, elle a relevé à la mi-juin de 0,5%, à -0,25%, son taux directeur. Il s’agissait du premier resserrement de sa politique monétaire depuis 2007 et de nouvelles hausses sont possibles ces prochains mois. Les taux négatifs restent toutefois pour l'heure d'actualité en Suisse, ce qui rend peu vraisemblable à brève échéance une forte hausse des taux des hypothèques adossées à des taux courts. Mais ils pourraient également remonter dans les mois à venir.

Communiqué, BCV